"Plus il y a de caca de pigeon, plus c'est rentable." La leçon contre-intuitive derrière cet immeuble de 11 à 14 unités, entièrement off-market.

Il y a des visites de chantier qui marquent plus que d'autres.

Celle-ci en fait partie.

👉 Je suis allé visiter un immeuble de 11 unités locatives avec Louis, qui gère les projets chez Renovati, une société de rénovation avec qui on travaille régulièrement. L'immeuble est entièrement off-market — jamais passé par une agence, jamais publié nulle part — et le client pour qui Renovati gère ce projet restera anonyme.

On n'a pas eu le temps de tout te montrer, mais ce qu'on a vu ensemble vaut clairement la peine d'être partagé.

La meilleure pub pour un bon deal : les pigeons

Premier étage, structure en bois. Et littéralement, des pigeons partout. On a dû les faire fuir avant même de pouvoir visiter correctement.

Private joke avec Louis sur le moment : les pigeons, c'est un peu comme des locataires qui ne payent pas de loyer — fallait bien les sortir.

Mais au-delà de la blague, il y a une vraie leçon d'investisseur derrière ça :

👉 Plus un bien est dégueulasse, moins il y a d'acheteurs pour le visiter — et donc, plus l'opportunité est belle pour celui qui sait voir au-delà.

La plupart des gens visitent un bien, le trouvent "à moitié bien", et n'arrivent jamais à se décider : ils ne savent pas s'ils doivent faire des travaux ou non. Résultat, ils passent leur tour. Pendant ce temps, ceux qui achètent un bien complètement dans son jus — caca de pigeon compris — savent exactement dans quoi ils mettent les pieds, et négocient en conséquence.

Ne jamais sous-estimer le coût des travaux

Un point que Louis a insisté à rappeler pendant la visite, et qui mérite clairement d'être répété ici : le coût des travaux n'est jamais un détail qu'on peut minimiser.

"Vous pouvez avoir 12 000€ de travaux par an, ça sert à rien."

Si tu rénoves en "petit joueur" — en grattant un peu à gauche, un peu à droite, en évitant certaines dépenses — ton bien ne sera jamais rénové de manière optimale. Résultat : l'année 1, tu as un problème. L'année 2, un autre. Et au final, quand tu compares tes revenus locatifs à tout ce que tu as dû réinjecter dans le bien année après année, ta rentabilité réelle s'effondre.

👉 C'est exactement pour cette raison qu'en tant qu'investisseurs, on préfère largement acheter des biens complètement dans leur jus, et tout refaire de zéro pour obtenir un bien neuf. Pas de surprise, pas de mauvaise découverte dans deux ou trois ans — juste de la tranquillité d'esprit pour plusieurs années.

Visite du premier appartement : optimiser chaque espace

On entre dans le détail de l'aménagement prévu pour ce premier appartement.

Deux chambres, une salle de bain, zéro gaspillage

L'espace qui fait plus de 9m² deviendra le séjour. Juste à côté, une zone nuit avec un couloir qui dessert deux chambres distinctes, chacune avec sa propre porte, plus une terrasse ouverte accessible depuis l'une d'elles.

La salle de bain, elle, reste exactement où elle est aujourd'hui — pas besoin d'y toucher.

👉 Ce qui m'a vraiment marqué ici, c'est l'optimisation de la deuxième chambre. Un espace qui, dans beaucoup de projets, finirait en couloir perdu ou en recoin inutilisable, et qui devient ici une vraie chambre fonctionnelle. Ce genre de détail, c'est littéralement ce qui fait la différence entre un bon et un excellent projet de rénovation.

Le recyclage des briques (et des cheminées)

Petit détail qui m'a beaucoup plu : certaines cheminées vont être démontées, et les briques récupérées serviront à construire une extension sur le toit — littéralement les mêmes matériaux, réutilisés ailleurs dans le bâtiment.

D'autres cheminées seront, elles, transformées en petites tablettes de rangement.

👉 Au-delà du côté écologique évident, c'est aussi une vraie logique financière : pas besoin de racheter des matériaux neufs pour une partie du chantier. Un geste à la fois durable et intelligent côté budget.

Urbanisme : la règle du "avant 1973"

Un point technique super utile à connaître si tu investis à Bruxelles : certaines configurations d'immeubles, qui ne sont aujourd'hui pas "en ordre urbanistique", peuvent quand même être régularisées via une demande officielle.

D'après Louis, la règle est globalement la suivante : si tu peux prouver que la configuration existait déjà avant 1973, l'urbanisme est dans les faits obligé d'accepter la régularisation.

Un détail qui change beaucoup de choses dans l'analyse d'un bien ancien — et qui explique pourquoi certains projets apparemment "à risque" côté urbanisme sont en réalité beaucoup plus sécurisés qu'ils n'en ont l'air.

Petit bémol relevé pendant la visite : une des chambres a bien une fenêtre, mais pas d'accès direct vers l'extérieur — ce qui pose question côté normes d'habitabilité. Ce genre de détail doit toujours être vérifié avant de valider un plan définitif.

Les normes bruxelloises à connaître par cœur

Si tu envisages de restructurer un logement à Bruxelles, voici les surfaces minimales obligatoires qu'on a pu voir affichées directement sur le chantier :

• Première chambre : 14m²

• Deuxième chambre : 9 à 10m²

• Séjour : 28m²

Ce sont des règles strictes, et les respecter dès la phase de conception évite énormément de mauvaises surprises plus tard dans le processus de permis.

L'isolation acoustique, expliquée simplement

Petit aparté technique qui vaut la peine d'être partagé : ce qui fait réellement du bruit entre deux étages, ce n'est pas tant le bruit d'impact lui-même, mais le mouvement des solives (les poutres du plancher) qui fléchissent légèrement sous la charge.

La solution mise en place ici : on enlève le faux plafond existant, on solidifie toute la structure par en-dessous, et on remonte ensuite un plafond en plaque de plâtre. Résultat : une structure beaucoup plus stable, et donc beaucoup moins de nuisances sonores entre les logements.

Le verdict : entre 11 et 14 unités locatives

Deux des unités visitées sont déjà parfaitement reconnues urbanistiquement — aucun changement nécessaire. Un permis a quand même été introduit pour l'ensemble du bâtiment, histoire de tout simplifier et sécuriser le projet dans sa globalité. C'est d'ailleurs exactement ce que fait Renovati : une gestion de projet complète, de A à Z, permis compris.

En fonction de ce que l'urbanisme va finalement octroyer, ce bâtiment comptera entre 11 et 14 unités locatives. Et pour une extension à l'arrière qui est encore en attente d'approbation, l'approche est posée et sereine : si c'est accepté, tant mieux. Si ce n'est pas le cas, le projet reste déjà excellent tel quel.

👉 Rien qu'un deal de cette ampleur, c'est le genre d'opération capable de générer des revenus locatifs vraiment conséquents.

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Tu retrouveras également le lien vers Renovati en description de la vidéo originale — une société de rénovation qui gère vraiment les projets de A à Z, permis compris.

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Un immeuble couvert de pigeons aujourd'hui. Jusqu'à 14 unités locatives demain.

— Arnor