“Offre acceptée !” Comment Stéphane a su que ce bien était une vraie bonne affaire (et comment tu peux faire pareil)

September 19, 2025•4 min read

T’as trouvé un bien, il a l’air intéressant…

Mais dans ta tête, t’as ce doute :

“C’est une bonne affaire ou un piège bien emballé ?”
“Et si je me lançais et que je le regrettais dans 3 mois ?”

👉 C’est exactement ce que ressentait Stéphane, un membre de notre programme.

Mais aujourd’hui ?

✅ Il a rédigé une offre sur un appartement bien placé, juste à côté d’une haute école
✅ L’offre a été acceptée
✅ Il a déjà son rendez-vous banque
✅ Et il organise les travaux avec les entrepreneurs fin août

“Exploitation en colocation prévue. Tout avance comme prévu.”

Et ce n’est pas un coup de chance.

C’est le fruit d’une analyse bien structurée, que tu peux appliquer toi aussi.

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Comment Stéphane a su que ce bien valait le coup ? Voici les 6 étapes qu’il a suivies :

1. Comparer le prix au marché local 📍

La première chose à faire, c’est de regarder autour.

Même quartier
Même surface
Même nombre de chambres
Même état général

Le bien de Stéphane était dans un quartier étudiant dynamique, et son prix était cohérent avec le marché, voire légèrement en dessous.

Mais il n'a pas juste regardé le prix affiché. Il a analysé les loyers pratiqués autour, pour anticiper la rentabilité future.

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2. Vérifier l’état et l’historique du bien 🧱

Stéphane a bien compris qu’un bien "pas cher" peut cacher des soucis.

Alors il a :

demandé des photos avant la visite
préparé une checklist complète (installations, humidité, toiture, communs…)
pris rendez-vous avec des entrepreneurs pour avoir une vision claire des travaux et de leur coût

Résultat : il a vu que les travaux étaient maîtrisables, ce qui renforce encore le potentiel de l’opération.

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3. Intégrer tous les frais dans le calcul 💸

Stéphane ne s’est pas arrêté au prix d’achat. Il a aussi :

intégré les droits d’enregistrement
estimé les frais de notaire
prévu les travaux et leur échéance
ajouté les charges de copro et d’entretien

C’est ce calcul global qui lui a permis de dire :

“Oui, c’est une bonne affaire, même en incluant tout.”

4. Analyser l’emplacement et le potentiel de plus-value 🔍

Tu veux faire une colocation ?

Alors il faut :

✔ Des écoles à proximité
✔ Des commerces accessibles à pied
✔ Des transports pour les étudiants
✔ Et un quartier déjà vivant, pas en devenir

👉 Le bien de Stéphane est à deux pas d’une haute école.
Autant dire que la demande locative est assurée.

Et avec des travaux de rafraîchissement bien pensés, il valorisera le bien dès l’année 1.

5. Évaluer le potentiel d’amélioration 🚧

Une vraie bonne affaire, c’est pas toujours un bien clé en main.

C’est souvent un bien sous-exploité.

Ce bien, avec quelques aménagements :

devient une vraie colocation rentable
peut proposer 3 loyers séparés au lieu d’un seul
et donc, créer du cashflow mensuel

Stéphane l’a compris. Et il a planifié les améliorations avant même la signature définitive.

Je partage ce genre de tips sur mon LinkedIn chaque semaine, n’hésite pas à nous y rejoindre ;)

6. Vérifier sa capacité de financement 📑

Il a bloqué son rendez-vous banque, préparé tous les documents, et commencé à structurer son dossier.

Ce qui fait la différence ?

👉 Il ne s’est pas contenté d’un oui hypothétique. Il a bossé son dossier comme un pro.

Résumé : une bonne affaire, c’est pas une intuition. C’est une méthode.

Stéphane a :

✔ Comparé les prix du marché
✔ Étudié l’emplacement stratégique
✔ Chiffré les travaux avec des pros
✔ Calibré tous les frais
✔ Validé la stratégie de colocation
✔ Sécurisé le financement

Et maintenant ?

“Offre acceptée. Travaux prévus. Objectif : colocation rentable dans un quartier étudiant.”