Le diagnostic que j'ai fait chez Tina, victime de deux entrepreneurs malhonnêtes.
Il y a des visites qui se terminent par des félicitations. Et il y a des visites qui se terminent par un vrai plan de sauvetage.
Celle que j'ai faite chez Tina appartient clairement à la deuxième catégorie.
👉 Son immeuble, qu'elle possède avec son fils Julien, pourrait générer plus de 2000€ net chaque mois. Aujourd'hui, il lui rapporte 0€, et le chantier est à moitié fait, avec un budget déjà épuisé. Je t'explique ce qui s'est passé, et surtout, le plan que je lui ai donné pour tout remettre sur les rails.
Comment on arrive à 0€ de revenus sur un immeuble à fort potentiel
Tina et son fils souhaitaient simplement louer une partie de cette maison familiale, une fois que tout le monde aurait déménagé. Rien de très ambitieux — juste un petit revenu complémentaire.
Mais les choses ont vite mal tourné.
"J'ai eu une première société qui est venue, et où ils ont même volé, en fait."
Puis une deuxième entreprise, pire encore : une personne qui se présentait comme entrepreneur, sans qu'on sache vraiment si c'en était un, et qui fonctionnait via un système informel. Elle a demandé le budget total de Tina à l'avance — et l'a tout simplement épuisé, sans finir le travail correctement.
👉 Résultat : un chantier à moitié terminé, un budget totalement consommé, et un immeuble qui ne génère toujours aucun revenu.
Le rez-de-chaussée : une cuisine à moitié faite, payée au prix fort
Sur place, plusieurs signaux d'alarme sautent immédiatement aux yeux.
Les tuyaux d'évacuation passent à même le sol, alors qu'ils devraient être encastrés dans le mur — sauf qu'à ce stade, le placo était déjà posé, rendant toute correction plus compliquée.
Deux entreprises différentes sont intervenues sur la plomberie et l'électricité, sans réelle coordination entre elles — un classique qui mène presque toujours à des erreurs.
Le chauffage au gaz a finalement été abandonné au profit d'une plaque à induction, pour éviter d'avoir à refaire toute l'installation gaz.
Certaines prises électriques avaient carrément été condamnées, sous prétexte d'un futur système centralisé — une explication qui mériterait clairement d'être vérifiée par un vrai professionnel.
"Moi, je ne suis pas spécialisé dans la rénovation propre, mais pour moi, il manque des choses. Il faudra encore toucher à quelque chose au-delà de venir placer la cuisine."
La cave : une deuxième unité oubliée sous les outils et les pots de peinture
Grosse surprise positive au milieu de tout ça : la cave n'est pas une simple cave de stockage. C'est en réalité la deuxième unité reconnue de l'immeuble, avec son propre compteur — actuellement transformée en débarras pour tout le matériel de chantier.
Avec une cour, des fenêtres, et une belle hauteur sous plafond, cet espace a un vrai potentiel — on pourrait même envisager de le duplexer avec le rez-de-chaussée pour créer un bien beaucoup plus qualitatif et valorisé.
👉 Mais honnêtement, dans la situation actuelle de Tina, j'ai clairement déconseillé cette option pour l'instant : ça demanderait un budget et une complexité supplémentaires que la situation ne permet pas encore d'absorber. Mieux vaut avancer étape par étape.
Mon conseil pour le rez-de-chaussée : la simplicité avant tout
Face à cette situation, mon conseil a été volontairement simple :
"Je laisserais le sol brut — il est très beau, honnêtement je ne me casserais même pas la tête. Je ne toucherais à rien au niveau des murs. Je viendrais juste sécuriser les portes."
Concrètement : une chambre, un salon, une cuisine (à finaliser correctement), et une salle de bain déjà presque terminée à l'étage. Résultat : un petit appartement studio, qui, vu la localisation, pourrait se louer entre 750€ et 950€ hors charges.
👉 Pas besoin de tout casser pour créer de la valeur — parfois, il suffit de sécuriser ce qui existe déjà et de finir proprement ce qui a été commencé.
À l'étage : la double arnaque du vélux
C'est sans doute le passage le plus révoltant de cette visite.
Deux chambres avaient été aménagées à l'étage. Sauf qu'un vélux, mal posé par une première entreprise déjà payée intégralement, a commencé à infiltrer de l'eau à chaque pluie.
"Il m'a dit : ce n'est pas ma responsabilité, c'est mal placé. Mais il savait que c'était mal placé."
Pire : une entreprise lui a ensuite réclamé 1800€ uniquement pour "arranger" le problème — avant de disparaître sans jamais terminer le travail, après avoir empoché une bonne partie de la somme.
"Il a empoché 60%, ensuite il a fait un devis où il espérait empocher 6000€. Comme je n'ai pas accepté, il s'est dit : je garde la première partie, je ne fais pas le travail, et je suis full bénéfice."
👉 La leçon ici est simple, mais essentielle : ne jamais payer pour un travail qui n'est pas terminé, et toujours exiger un devis clair avant d'avancer le moindre euro supplémentaire. Quand plusieurs entreprises se renvoient la responsabilité, c'est souvent le signe qu'aucune n'a correctement fait son travail.
Le potentiel caché : un immeuble capable de devenir 2 à 3 unités
Point intéressant soulevé pendant la visite : la maison voisine, identique en termes d'espace, a été rénovée à deux reprises par une agence immobilière, qui en a fait 4 unités reconnues — un appartement au rez, un autre au premier, etc.
👉 Petit rappel important sur la réglementation bruxelloise : aujourd'hui, les communes ont tendance à privilégier la mixité plutôt que la multiplication de très petites unités. Ça ne veut pas dire qu'on ne peut pas créer plusieurs unités — mais il faut vérifier précisément ce qui est permis avant de se lancer.
Mon plan d'action pour Tina
Voici, dans l'ordre, ce que je lui ai conseillé de faire :
Vérifier avec son notaire le nombre exact d'unités reconnues sur l'acte de base.
Faire une recherche urbanistique et administrative pour savoir combien d'unités pourraient être officiellement reconnues — deux duplex, un studio et un triplex, ou même trois unités distinctes.
Faire venir un entrepreneur général de rénovation de confiance (je lui ai proposé deux contacts avec qui on travaille régulièrement) pour établir un devis complet.
Prendre un crédit travaux — la maison n'a plus aucun crédit en cours, ce qui simplifie grandement la démarche.
👉 Budget estimé pour une rénovation complète et de qualité : environ 100 000€. Sur 15 ans à 3,5%, ça représente environ 715€ de remboursement mensuel.
Et le potentiel une fois tout correctement rénové et reconnu ? Si trois unités peuvent être validées, on parle d'un projet capable de générer près de 2000€ de revenus locatifs mensuels — en nom propre, donc sans taxation sur les revenus locatifs.
Pourquoi il ne faut jamais "juste finir la cuisine et louer"
Tina m'a posé une question très naturelle : ne vaudrait-il pas mieux juste finaliser la cuisine rapidement pour commencer à louer tout de suite ?
Ma réponse a été claire : non.
"Vous allez attirer un locataire qui est lui aussi un peu bricoleur. Une fois il ne va pas vous payer, une fois il va sortir, une fois il va casser un truc. Il faut bien faire les choses à la racine."
Faire les choses dans l'ordre — urbanisme, puis rénovation complète et professionnelle, puis mise en location — c'est ce qui permet d'attirer de bons locataires dès le départ, et d'éviter de revivre les mêmes galères que celles causées par les deux premiers entrepreneurs.
Et toi, comment éviter de vivre la même histoire que Tina ?
Se faire arnaquer dans les travaux, c'est malheureusement beaucoup trop courant dans l'investissement immobilier. Pour t'éviter ça, j'ai créé une checklist complète des questions à poser à un entrepreneur avant de le sélectionner — et des points essentiels à vérifier en amont. Cette simple checklist peut littéralement t'économiser des dizaines de milliers d'euros.
👉 Elle est gratuite, tu la trouveras dans la description de la vidéo originale sur ma chaîne YouTube.
Et pour aller plus loin dans tes propres projets, retrouve tout mon contenu sur arnorimmobilier.com et sur ma chaîne YouTube.
Un immeuble à 0€ aujourd'hui. Un potentiel à 2000€ par mois demain — à condition de faire les choses dans l'ordre.
— Arnor
