"Il faut avoir du culot." Comment j'ai récupéré les clés de mon immeuble, négocié avec mes locataires, et appris que le logement touristique était tout simplement impossible à Bruxelles.

Il y a des journées qui commencent par une mauvaise nouvelle et qui finissent par une victoire.

Celle-ci en fait partie.

👉 Aujourd'hui, je récupère les clés chez le notaire, je descends prendre le relevé des compteurs, et surtout, je tente de faire sortir mes locataires plus vite que ce que la loi prévoit — tout en restant parfaitement légal.

Mais avant tout ça, j'ai dû encaisser un coup dur.

La mauvaise nouvelle : le logement touristique, c'est non

J'avais budgétisé ce projet avec deux options. L'option 1, celle que je préférais : transformer le rez-de-chaussée et le premier étage en location courte durée, façon logement touristique.

Sauf qu'en discutant avec un architecte de l'urbanisme de la commune de Schaerbeek — où se trouve l'immeuble — j'ai eu une information qui m'a clairement laissé sans voix.

À Bruxelles, un bien qui a une affectation de "logement" ne peut jamais devenir un logement touristique. Point final. Que ce soit un appartement, une maison ou un immeuble à rapport, ce changement d'affectation est tout simplement impossible.

Si tu veux vraiment faire du logement touristique légalement à Bruxelles, il faut partir sur une autre stratégie : acheter des biens qui ont déjà une affectation commerciale ou de bureau, et demander ensuite le changement vers du logement touristique. C'est la seule porte d'entrée.

👉 Un conseil que je retiens de cette discussion et que je te partage : si tu vises ce genre de projet, ajoute une clause suspensive dans ton offre d'achat, qui précise que tu t'engages à acheter sous condition que le bien puisse obtenir cette affectation. Ça te permet de bloquer l'acquisition le temps de vérifier auprès de la commune si c'est jouable, sans prendre de risque inutile.

Pour ce projet-ci, donc, pas de courte durée. Je vais partir sur de la location moyenne durée. L'immeuble est plutôt central, ce qui me laisse quand même de belles possibilités d'exploitation, un peu moins de revenus que prévu, mais une stratégie solide.

(Petite précision : ces règles concernent Bruxelles. En Wallonie, c'est un peu différent et légèrement plus souple.)

Jour J : je récupère les clés chez le notaire

Ce matin, j'ai signé l'acte. Et je suis venu directement sur place remettre les clés à mon entrepreneur.

Petit rappel sur ce bien : trois unités, rez-de-chaussée, premier étage, et un deuxième étage en duplex avec les combles. Le premier et le deuxième étage sont totalement libres. Le rez-de-chaussée, en revanche, est encore occupé.

Je n'ai pas réussi à négocier le fait que l'appartement soit libéré avant l'acte — ce que je recommande normalement de toujours viser, pour démarrer les travaux sans contrainte. Le vendeur voulait clairement se décharger de cette situation un peu compliquée, et je l'ai finalement accepté dans le cadre de la négociation.

Les locataires du rez-de-chaussée sont deux personnes d'un peu plus de 60 ans, qui ne parlent que turc. Autant dire que la communication ce matin-là n'a pas été simple.

L'avenant au bail : trouver l'équilibre entre humanité et investissement

J'avais deux options pour faire sortir ces locataires.

Option 1, la voie légale classique : envoyer un recommandé, avec un préavis de 6 mois pour cause de travaux. Sauf que 6 mois, pour moi, c'est long. Mon entrepreneur démarre dès demain, et plus j'attends, plus je perds de l'argent.

Option 2, celle que j'ai préparée avant même de signer l'acte : un avenant au bail qui leur laisse 3 mois pour sortir, au lieu de 6. S'ils signent ce document, je gagne littéralement la moitié du temps d'attente, et ça accélère toute la suite du chantier.

Je vais être honnête avec toi : au moment d'aller discuter avec eux, je ne savais pas s'ils allaient accepter. Le document a dû être traduit et relu par leur fille, parce qu'eux ne parlent pas français.

👉 Ce moment-là, je pense que c'est important de te le partager : il faut vraiment garder une bonne balance entre l'humanité et le projet d'investissement. On est en train de demander à des personnes de quitter leur logement, c'est délicat. Mais de l'autre côté, quand tu investis de l'argent, tu as besoin que les choses avancent. Les deux doivent cohabiter.

Le relevé des compteurs : une étape qu'on sous-estime souvent

Direction les caves, pour prendre le relevé des compteurs. Je t'explique pourquoi c'est important, parce que c'est une étape qu'on a tendance à négliger.

À partir d'aujourd'hui, je deviens responsable du gaz, de l'électricité et de l'eau de ce bâtiment. Tout ce qui s'est passé avant, c'est aux anciens propriétaires de le régler. Ça paraît anodin, mais au début de ma carrière d'investisseur, je n'avais pas fait cette démarche — et j'ai reçu des factures pour des consommations qui n'étaient même pas celles de mes locataires. Une vraie galère.

Donc aujourd'hui, je prends les relevés, je vais créer de nouveaux contrats, et je notifie tout au notaire et aux vendeurs pour avoir des preuves à l'appui.

Ce que j'ai trouvé dans les caves :

• 4 compteurs électriques (ancienne génération)

• 4 compteurs gaz

• Un compteur général d'eau, avec des compteurs de passage déjà en place sur deux des étages

Je vais faire installer des compteurs de passage à chaque étage pour pouvoir calculer précisément la consommation de chacun.

Petit bonus sympa : j'avais demandé que l'immeuble soit désencombré avant la remise des clés, et c'est le cas. Ça m'épargne directement 2000 à 3000€ de frais de désencombrement. Toujours bon à prendre.

Visite avec mon architecte : combles, annexe suspecte et régularisation

Pour cet épisode, j'ai fait venir mon architecte sur place, pour deux points précis.

Premier point : les combles du deuxième étage. Aujourd'hui, cet espace n'est pas reconnu urbanistiquement — c'est un comble, on ne peut légalement pas y loger quelqu'un. Avec mon architecte, on regarde si on peut le rendre habitable et le duplexer avec le deuxième étage.

👉 Si ça passe, on parle d'une valorisation supplémentaire de 15 000 à 40 000€, qu'on pourra ensuite utiliser en hypothèque. Un vrai coup de poker, mais qui vaut clairement la peine d'être tenté.

Deuxième point : une petite annexe suspecte au rez-de-chaussée. On n'a aucun plan à la commune pour cet espace, donc je me doute d'une possible infraction urbanistique. Avec mon architecte, on discute de plusieurs options : garder cette annexe, l'améliorer, ou carrément l'abattre pour gagner un espace terrasse et jardin bien plus qualitatif.

Ce qu'il faut retenir de cette discussion, si toi aussi tu es dans une situation similaire :

• Sans plan officiel, une construction peut devenir une "situation de fait" régularisable via une demande de permis.

• Une demande de permis d'urbanisme prend en général au moins 160 jours.

• Tout ce qui ne touche ni la structure, ni la réaffectation des espaces peut démarrer sans attendre le permis. Dès qu'on touche un mur porteur ou qu'on change l'affectation d'un espace, l'intervention d'un architecte est obligatoire.

• Les communes ont tendance à apprécier ce type de projet quand le nombre de logements ne change pas, mais que la surface habitable, elle, s'améliore.

Résultat de cette visite : deux options s'offrent à moi. Rester sur mon plan initial de rénovation sans demande de permis, ou me lancer dans toutes les démarches pour duplexer le rez-de-chaussée avec le sous-sol, et le deuxième étage avec les combles.

Ça représenterait un budget supplémentaire de 50 000 à 60 000€. À réfléchir sérieusement, mais le potentiel de valorisation est bien réel.

La bonne nouvelle : l'avenant est signé !

Et voilà la nouvelle que j'attendais.

Le document est signé. Mes locataires ont accepté.

Ça n'a clairement pas été simple : je suis passé par le vendeur pour qu'il les appelle et leur explique la situation par téléphone, ils ont montré le document à leur fille qui parle français, et hier soir, j'ai eu la confirmation par photo du document signé.

Résultat : je gagne littéralement 3 mois au lieu d'attendre les 6 mois prévus par la loi. Concrètement, ça veut dire que je peux commencer à rénover le premier étage et le deuxième étage avec les combles dès maintenant, et terminer avec le rez-de-chaussée une fois les locataires partis.

👉 Ce que je veux te dire avec cet épisode, c'est qu'il faut parfois avoir du culot. Il faut oser tenter les choses, tout en restant réglo et humain dans la manière de les faire. Ça change complètement la dynamique d'un projet.

Ce qui arrive dans le prochain épisode

La suite, ce sera le vrai démarrage du chantier : démolition, désencombrement, passage des techniques (électricité, plomberie, gaz). Je te montrerai deux à trois phases du chantier, puis viendra la recherche des locataires, l'ameublement, la décoration — et enfin, les premiers loyers qui tombent.

👉 Si tu veux suivre toute la transformation, abonne-toi à ma chaîne YouTube pour être prévenu de chaque épisode.

Et si tu veux aller plus loin dans tes projets d'investissement, tu retrouveras tout mon parcours sur arnorimmobilier.com.

Du culot, de l'humanité, et un peu de paperasse. On se retrouve dans le prochain épisode pour l'attaque du chantier.

— Arnor