"4 200€... ou 6 500€ par mois ?" Comment j'optimise chaque mètre carré d'un immeuble avant même d'avoir signé l'acte.

Il y a une règle que je respecte à chaque fois avant d'acheter : je visite le bien avant de signer chez le notaire, pour préparer les travaux dans les moindres détails.

Aujourd'hui, je t'emmène avec moi dans cet immeuble grisonnant bleu, situé à Schaerbeek, Bruxelles. Trois unités locatives, encore dans son jus, et un potentiel que je vais te détailler pièce par pièce.

👉 Objectif annoncé dès le départ : un immeuble capable de générer 8 à 12% de rentabilité brute annuelle, et littéralement un salaire mensuel.

C'est parti, on entre.

Rez-de-chaussée : je ne touche presque à rien

Première surprise en entrant dans le couloir principal : l'appartement du rez-de-chaussée est déjà occupé. On ne pourra donc pas le visiter aujourd'hui.

Mais je peux déjà te dire ce que c'est : un appartement typiquement bruxellois, en pièces en enfilade sur toute la longueur du couloir. Une chambre, un salon avec cuisine, et une salle de douche.

Ma décision est simple ici : je garde exactement cette configuration. Une chambre, ça reste une chambre. On va tout rénover de fond en comble, mais sans toucher à la distribution des espaces. Objectif : du "Picobello" en location traditionnelle.

Premier étage : le niveau le plus "sportif" du projet

C'est là que ça devient intéressant.

Ce niveau a une particularité que j'adore observer sur les immeubles anciens : deux entrées distinctes. Ça m'ouvre plein de possibilités pour la suite.

Une salle d'eau cachée dans l'entresol

Juste avant d'arriver au premier étage à proprement parler, il y a un entresol. L'espace est trop exigu pour en faire une chambre — par contre, il conviendrait parfaitement pour une salle d'eau et un sanitaire. C'est ce que je vais valider avec mon architecte et mon entrepreneur, mais l'idée est déjà bien claire dans ma tête.

Un salon qui devient deux chambres

En entrant dans l'appartement lui-même, je tombe sur un espace communiquant entre l'avant et l'arrière du bâtiment. Ce genre d'espace, je ne peux pas en faire une chambre — c'est trop ouvert, trop traversant. Ça deviendra donc un espace commun, celui où les colocataires vont cohabiter.

À côté, une cuisine qui va être entièrement refaite sur toute la longueur de l'espace, avec une table centrale pour que tout le monde puisse cuisiner et manger ensemble. Lumineux, vue sur le jardin (qu'on va légèrement retravailler aussi).

Et puis, il y a ce dernier espace : grand, lumineux, avec une superbe cheminée. Mon plan : tirer un mur, créer un léger renfoncement, et distribuer cet espace en deux chambres de 11 à 12m² chacune.

👉 Petit dilemme que je n'ai pas encore tranché : la cheminée prend pas mal de place. Si je la garde, je perds un peu de surface exploitable. Si je l'enlève, je gagne un bel espace supplémentaire pour équilibrer mes deux chambres. À voir avec l'équipe sur place, mais si vraiment les espaces sont trop compliqués à ajuster, je n'hésiterai pas à la sacrifier.

Résultat pour ce premier étage : deux chambres, un espace commun, une cuisine, et un sanitaire en entresol.

Deuxième étage et combles : un duplex de quatre chambres

On grimpe encore. Ici aussi, il y a un entresol typique des maisons bruxelloises, avec deux toilettes bien dans leur jus qu'on va évidemment rénover.

Sur le plateau du deuxième étage : la cuisine reste à sa place — pas besoin d'ouvrir cet espace, il fonctionne très bien tel quel. Le reste du plateau ? Je le divise en créant un couloir : d'un côté l'accès à la cuisine, de l'autre l'accès à une première chambre. Une deuxième chambre, avec un bel accès extérieur, complète ce niveau.

Et puis on monte encore, jusque dans les combles. Là, une très belle surprise : une hauteur sous plafond généreuse pour un espace sous toiture, et une chambre de 14 à 16m² qui s'annonce déjà comme l'une des plus agréables du projet. En créant un couloir, je distribue une deuxième chambre ainsi qu'une salle de douche pour ce niveau.

👉 Seul bémol : le châssis est à refaire ici, mais rien d'insurmontable.

Résultat pour ce duplex deuxième étage + combles : quatre chambres, une cuisine, une salle de bain. Pas d'espace salon commun cette fois — ce qui est tout à fait courant dans les colocations bruxelloises, et qui vient simplement ajuster légèrement le prix à la chambre. Ce qui paye, au final, ce sont toujours les chambres.

Le mapping complet du projet

Pour récapituler concrètement ce que je viens de te montrer :

• Rez-de-chaussée : logement traditionnel intact — 1 chambre, salon, cuisine, salle de douche.

• Premier étage : colocation 2 chambres, avec espace commun, cuisine, et sanitaire à l'entresol.

• Deuxième étage + combles (duplex) : colocation 4 chambres, avec cuisine et salle de bain, sans espace commun type salon.

Trois unités distinctes, trois stratégies locatives différentes, sur un seul et même immeuble.

Le vrai enjeu financier : location classique ou courte durée ?

Voici le point que je veux vraiment creuser dans les prochains épisodes.

Si je garde ce projet tel quel — rez-de-chaussée en location traditionnelle, premier étage en colocation 2 chambres, deuxième étage en colocation 4 chambres — j'arrive déjà à un revenu locatif de 4 000 à 4 200€ par mois. Les chiffres sont bons.

Mais je me dis qu'on peut faire mieux.

👉 Mon idée : tenter de rendre ce projet légal en location courte durée pour le rez-de-chaussée et le premier étage, tout en gardant le deuxième étage + combles en colocation classique. Si les instances communales me donnent les autorisations nécessaires, je passe directement à 6 000 à 6 500€ de revenus locatifs.

Fais le calcul avec moi : ça représente 2 000 à 2 500€ de revenus supplémentaires chaque mois. Pour cette différence-là, ça vaut clairement la peine d'entamer toute la démarche administrative nécessaire.

Je vais donc lancer les démarches auprès de la commune pour tenter d'obtenir cette autorisation. Si ça passe, je te partage tout le processus. Si ça ne passe pas, on repart tranquillement sur la colocation classique, qui reste malgré tout un excellent projet à 4 000-4 200€ par mois.

Dans tous les cas, j'ai déjà deux scénarios solides sous la main — et deux niveaux de rentabilité bien différents à te faire suivre dans la suite.

La suite

👉 Si tu veux suivre comment se passe cette démarche administrative et découvrir si le logement touristique va finalement être accepté, abonne-toi à ma chaîne YouTube.

Et si tu veux structurer toi aussi ce genre de projet, tu retrouveras tout mon parcours sur arnorimmobilier.com.

Trois unités, deux scénarios, un seul objectif : optimiser chaque mètre carré. On se retrouve dans le prochain épisode.

— Arnor