Comment Nicolas et Sébastien ont construit deux colocations à Bruxelles grâce à la garantie de leurs parents.
Il y a des projets immobiliers qui génèrent beaucoup de cashflow. Et il y a des projets qui construisent, en silence, un vrai patrimoine.
Celui de Nicolas et Sébastien, deux frères, appartient clairement à la deuxième catégorie — et c'est exactement ce qui le rend passionnant.
👉 Je suis allé visiter leurs deux colocations à Bruxelles avec Miss Gaïa, qui rapportent ensemble 3100 à 3200€ de loyers mensuels. Mais le vrai enseignement de ce projet ne se trouve pas dans le cashflow — il est ailleurs, et je vais te montrer pourquoi.
Deux frères, un timing réfléchi, et une famille très soudée
Nicolas et Sébastien avaient respectivement 27 et 29 ans quand ils ont décidé de se lancer, il y a 3 ans. Avant ça, chacun avait déjà acheté sa propre résidence : Nicolas son appartement, Sébastien sa maison avec sa femme et ses deux enfants.
"Une fois que ce train était lancé, on s'est dit : pourquoi s'arrêter ?"
Leur vision n'a rien d'une course effrénée à l'accumulation de biens. Ils ne se projettent pas comme des investisseurs qui achètent un bien chaque année.
"On ne le fait pas sans réfléchir. On se dit que c'est sympa de le faire, que c'était le bon moment. Mais on n'est pas dans l'optique de devenir millionnaires dans l'immobilier — même si je comprends tout à fait ceux qui le font, et bravo à eux."
Une approche en mode sécurité, avec la porte ouverte à une prochaine opportunité si elle se présente.
Le projet : deux colocations, financées à 0€
Voici les chiffres bruts du projet :
Deux appartements achetés séparément : 220 000€ et 180 000€, soit 400 000€ au total
Budget travaux : entre 110 000€ et 115 000€
Loyers mensuels combinés : entre 3100€ et 3200€, répartis sur une colocation de 2 chambres et une colocation de 3 chambres
En intégrant les frais d'enregistrement (+15%), le projet global tourne autour de 570 000€. Rapporté aux loyers annuels (environ 37 200 à 38 400€), on arrive à une rentabilité brute d'environ 7% — un peu en dessous de la fourchette habituelle de 8 à 12%, mais tout à fait correct pour un premier projet clé en main, sans gros travail d'optimisation de leur part.
👉 Et voici le point le plus marquant : ils ont mis 0€ de leur poche.
Le montage s'est fait à 4 : les deux frères, plus leurs deux parents, qui ont accepté de mettre en garantie leur maison familiale déjà entièrement payée. Résultat : apport à zéro, pour les deux appartements, et pour les prêts travaux qui ont suivi.
Pourquoi le cashflow n'est pas toujours l'indicateur le plus important
C'est le point sur lequel je voulais vraiment insister avec ce témoignage.
Aujourd'hui, Nicolas et Sébastien ne génèrent que très peu de cashflow sur ce projet. Et pourtant, ils sont devenus propriétaires d'un actif immobilier qui vaut déjà entre 500 000€ et 600 000€ — sans avoir mis un centime sur la table, juste leur temps et leur énergie.
👉 Imagine ce que ça donne dans 10, 15 ou 20 ans : le crédit sera totalement remboursé par les loyers des locataires. Non seulement le bien aura probablement pris encore de la valeur — peut-être jusqu'à 700 000€ — mais en plus, les loyers deviendront alors intégralement nets, puisque l'achat a été réalisé en nom propre.
Personnellement, si je devais choisir entre acheter chaque année sans cashflow mais en mettant 0€ de ma poche à chaque fois, ou générer du cashflow en s'endettant davantage, je choisirais clairement la première option. Le remboursement du capital par le locataire, c'est selon moi un mécanisme bien plus puissant sur le long terme que ce qu'on voit tout de suite — c'est littéralement la partie immergée de l'iceberg.
Comment ils ont trouvé cette opportunité
Nicolas s'est intéressé à l'investissement via une formation en ligne. Une fois accompagnés, ils ont été mis en contact avec une personne qui, après avoir entendu leur projet et leurs ressources, leur a directement présenté une opportunité — avec plans 3D, visualisations et calculs déjà prêts.
"On nous a présenté le sujet avec déjà des plans 3D, des calculs. Et là, on s'est dit : vas-y, go."
La visite : deux colocations pensées pour l'investissement, pas pour l'esthétique
Première colocation : trois chambres, entre 13 et 18m² chacune. Les espaces communs sont volontairement simples et fonctionnels — pas de grand salon XXL, parce que, comme on le répète souvent : ce n'est pas l'espace commun qui paie, ce sont les chambres.
Petits détails qui font plaisir à voir : une salle de bain bien finie, un sol impeccablement posé (pas de parquet flottant qui gondole), et un bon niveau de chauffage. Seule petite suggestion sur le moment : ajouter une petite marche à l'entrée de la salle de bain surélevée, pour plus de confort.
👉 Belle anecdote sur cette colocation : l'un des locataires étudie la kinésithérapie à Erasme, à 10 minutes à vélo. Une localisation vraiment stratégique, proche des pôles universitaires et économiques, avec un parc et un lac à proximité immédiate.
Deuxième colocation, et son détail vraiment unique : Sébastien a réussi à décrocher un contrat directement avec le centre de formation d'Anderlecht. Résultat : c'est le club qui paie le loyer pour des joueurs et joueuses de football qui y résident, sur une période de 3 ans. Autrement dit : zéro risque de vacance locative sur cette période. Un vrai coup de chance, mais aussi la preuve que les bonnes opportunités se présentent quand on est déjà en mouvement.
Les points de vigilance identifiés pendant la visite
Deux détails techniques à surveiller, repérés sur place :
L'évacuation d'eau de la terrasse : le diamètre semblait insuffisant, avec un léger risque d'infiltration à moyen terme si rien n'est fait. Solution court terme : faire déblayer mousses et feuilles une fois par mois (environ 15€/heure). Solution moyen terme (dans les 5 ans) : refaire proprement la plateforme et la descente d'eau pour du long terme.
Une porte qui frotte légèrement sur le nouveau parquet : un détail qui semble anodin, mais qui, laissé de côté, peut forcer à changer toute une latte de parquet dans 1 à 2 ans — un travail bien plus lourd que prévu si on attend trop.
Rien de grave, mais ce sont exactement le genre de détails à ne jamais négliger sur un bien récemment rénové.
Le plus gros défi : un budget travaux trop juste, et des délais qui s'allongent
Honnêtement partagé par les deux frères : le principal défi a été le budget travaux, initialement prévu plus bas que ce qui a finalement été nécessaire.
"On croyait arriver à la fin du budget travaux, et on se dit : on doit encore faire ça, on doit encore faire ça. Ce sont toujours les petits détails qui sont rajoutés, que personne ne pouvait prévoir."
Résultat : ils ont dû mobiliser un peu plus de financement auprès de la banque que prévu. Et niveau timing, la fin des travaux, initialement prévue pour mars, a finalement eu lieu fin juin — avec une vraie pression, puisque le premier remboursement du crédit arrivait, et qu'il fallait absolument louer rapidement pour éviter un refinancement d'urgence.
La bonne surprise : trouver des locataires, bien plus facile que prévu
À l'inverse, trouver des locataires s'est révélé étonnamment simple. Pour la première colocation (3 personnes), ils ont publié une annonce ultra basique — un texte de dix lignes, sans aucune photo, parce que le chantier n'était pas encore présentable.
Résultat : énormément d'appels, et des locataires qui ont signé alors que les travaux n'étaient même pas encore terminés.
Ce que l'entourage en pense, et le conseil pour se lancer
Autour d'eux, la réaction est unanime : "bravo, chapeau" — avec la reconnaissance que cette réussite est aussi liée à une position de départ favorable (la garantie familiale), qui n'est pas accessible à tout le monde de la même manière.
Le conseil qu'ils donneraient à un petit frère ou à eux-mêmes d'il y a quelques années :
"D'abord, regarde tes ressources, tes moyens. Si ça peut être atteint, fonce. Dans ce genre de cas, tu ne peux pas vraiment te faire mal si tu le fais bien — et c'est exactement pour ça qu'il faut être bien entouré."
Et sur ce qui les a le plus aidés dans l'accompagnement : comprendre vraiment les mécanismes de l'immobilier, faire les calculs ensemble, se projeter concrètement dans le futur — et surtout, pouvoir compter sur une communication fluide avec l'équipe tout au long du projet.
Et toi, tu attends quoi ?
Nicolas et Sébastien n'ont rien sorti de leur poche, et sont aujourd'hui propriétaires d'un patrimoine immobilier de 500 000 à 600 000€ — un mécanisme qui, sur 15 à 20 ans, se révélera largement plus puissant qu'un simple cashflow immédiat.
👉 Si toi aussi tu veux structurer ce genre de projet, retrouve tout mon contenu sur arnorimmobilier.com et sur ma chaîne YouTube.
0€ d'apport. Un actif à 500 000€. Et un club de foot qui paie le loyer.
— Arnor
