L'équivalent de mon ancien salaire, en un seul projet immobilier." Comment Franck a construit une des plus belles colocations de la communauté, à Gosselies.
Il y a des colocations qui font le job. Et il y a des colocations qui donnent envie d'y habiter soi-même.
Celle de Franck, membre de Libre TFG, appartient clairement à la deuxième catégorie.
👉 Je suis allé la visiter avec Miss Gaïa à Gosselies, près de Charleroi. Et honnêtement, sur toutes les colocations que j'ai pu voir dans la communauté, c'est probablement la plus belle.
Dans cet article, je te partage les chiffres exacts du projet, les détails qui font toute la différence, et surtout, ce qui a vraiment permis à Franck de réussir ce coup.
Un projet à 255 000€, pour 11,5% de rentabilité brute
Commençons par les chiffres, parce qu'ils parlent clairement.
Prix d'achat : 115 000€
Travaux : environ 95 000€
Ameublement et décoration : 25 000€
Projet global : 255 000€
Résultat une fois la colocation entièrement louée : 5 chambres, dont trois grandes à 550€ (+100€ de charges) et deux plus petites à 400€ (+100€ de charges). Soit un total de 2450€ de loyers mensuels.
En rentabilité brute annuelle, ça donne : 2450€ x 12 mois / 255 000€ = 11,5%. On est clairement dans la fourchette haute de ce qu'on vise habituellement entre 8 et 12%.
👉 Côté financement, Franck a pris un crédit "crescendo" chez Record, sur 25 ans, avec un différé partiel : 850€/mois pendant 2 ans, puis une montée progressive jusqu'à un plafond de 1200€/mois. Résultat net dans sa poche actuellement : environ 1500€ par mois, qui redescendra progressivement vers 1000-1100€ à mesure que les mensualités augmentent — mais compensé normalement par la hausse naturelle des loyers dans le temps.
Une colocation pensée dans les moindres détails
Ce qui frappe dès l'entrée, c'est que rien n'a été laissé au hasard.
Au rez-de-chaussée, Franck avait initialement prévu des petits espaces assis de chaque côté du salon. Dans la pratique, ses locataires ne les utilisaient jamais — ils préféraient la cuisine. Résultat : il a transformé l'un de ces espaces en salle de jeu avec billard et coin fitness, et a remplacé l'autre coin salon par un canapé sur mesure qui prend toute la largeur de la pièce, pour un rendu beaucoup plus cosy.
La cuisine et la salle à manger, qui étaient à l'origine deux petits espaces séparés et peu fonctionnels, ont été entièrement réunies en un seul grand espace ouvert, avec une touche de carrelage façon marbre et un grand plan de travail sur mesure — le genre de détail qui donne immédiatement un effet "haut de gamme" à l'ensemble.
👉 Petit détail finance intelligent : Franck a installé deux réfrigérateurs dès le 4ème locataire arrivé, après avoir compris — à ses frais — qu'un seul frigo pour plusieurs colocataires, c'est une source classique de friction. Un ajustement simple qui évite pas mal de tensions inutiles.
Autre détail malin : l'éclairage à détecteur de mouvement dans les espaces communs, pour limiter la conso électrique sans sacrifier le confort.
L'extérieur, le détail qui fait toute la différence
Avant travaux, la petite cour extérieure était occupée par un énorme pot de terre qui prenait la moitié de l'espace, dans un état peu engageant. Franck a décidé de la retravailler entièrement.
"Le fait d'avoir un extérieur, c'est toujours un plus. Ça va diminuer la friction à la location."
Un choix payant : pendant les visites, cet extérieur a clairement pesé dans la décision de plusieurs locataires.
Côté châssis, Franck a fait un choix budgétaire intelligent : seuls les châssis qui étaient en simple vitrage ont été remplacés — en triple vitrage. Ceux qui étaient déjà en double vitrage et en bon état ont été conservés tels quels. Une façon d'optimiser le budget sans sacrifier la qualité là où c'était vraiment nécessaire.
Les petits détails qui changent tout dans les chambres
Dans les grandes chambres (25m²), Franck a installé des armoires modulables d'une marque belge, qu'il a en partie montées lui-même : environ 150 à 250€ par chambre, bien moins cher que du mobilier sur mesure classique. Dans les chambres plus petites (12m²), il a opté pour des lits individuels convertibles en lit double, histoire d'optimiser chaque mètre carré disponible.
Autre astuce bien pensée : au lieu d'un interphone à 1500€ qu'on lui avait proposé, Franck a installé une sonnette avec répétiteurs pour à peine 60€ — et ça fonctionne parfaitement.
Et concernant les matelas : après avoir vu qu'ils devaient être changés presque chaque année, Franck a changé de stratégie. Désormais, ce sont les locataires qui amènent leur propre matelas — un choix simple qui évite pas mal de frais récurrents.
Un chantier presque d'un an, et une bonne surprise cachée dans le toit
Le chantier, prévu initialement pour durer de juin à janvier, s'est finalement étalé jusqu'en mai — presque une année complète.
Pourquoi ? En ouvrant la toiture pour faire passer les évacuations, l'entrepreneur a découvert qu'une partie du toit était complètement pourrie, obligeant à la refaire entièrement. Mauvaise nouvelle au départ — mais Franck en a profité pour fusionner deux petites pièces séparées en une seule grande cuisine, plutôt que de simplement réparer à l'identique.
👉 Autre complication rencontrée en cours de route : la banque a suspendu temporairement la libération des tranches de crédit travaux, faute de preuves suffisantes que l'avancement correspondait au rythme prévu. Résultat : 2 mois et demi de retard supplémentaires, le temps de régulariser la situation.
Déléguer intelligemment, sans jamais perdre le dernier mot
Franck est honnête sur ses points faibles : il ne se voyait clairement pas gérer lui-même les travaux ou la décoration intérieure.
"Je connais mes points forts et mes points faibles. Pour les travaux, j'ai délégué à l'entrepreneur. Pour la décoration, je sais que parfois je n'ai pas les meilleurs goûts, donc j'ai délégué à 100%."
Pour la décoration, il a fait appel à Laetitia, de Serene Spaces, une décoratrice d'intérieur recommandée au sein de la communauté — coût total pour la gestion complète du projet déco (réception et montage des meubles compris) : environ 2500 à 3000€.
Mais déléguer ne veut pas dire disparaître. Franck faisait des visites régulières — environ une fois par semaine — pour vérifier que tout avançait comme prévu. Et ça a payé : il a par exemple repéré que le grand châssis de la terrasse avait été posé avec un verre sablé (opaque) au lieu du verre transparent prévu, ce qui réduisait fortement la luminosité. L'entrepreneur, honnête, a reconnu l'erreur et l'a corrigé sans discuter.
Pourquoi Franck a investi : la sécurité avant l'entrepreneuriat
Ce qui ressort clairement dans cet échange, c'est que pour Franck, l'immobilier n'était pas une fin en soi, mais un tremplin vers autre chose.
"Moi j'ai toujours voulu entreprendre. Je me suis dit qu'avant de me lancer dans l'entrepreneuriat, il fallait au moins que je profite du levier du salariat pour m'acheter un bien qui me rapporte de l'argent."
Aujourd'hui, grâce au cashflow généré par cette colocation, Franck a pu franchir le pas : il est devenu courtier en assurance indépendant, contrôlant désormais son activité de A à Z. Et en parallèle, il démarre deux nouveaux projets qui lui tiennent particulièrement à cœur : la location de voitures, et la production musicale.
Ses plus grandes peurs avant de se lancer
Comme beaucoup de monde, Franck avait les craintes classiques avant de se lancer : acheter un bien trop cher, galérer avec les travaux, tomber sur des locataires qui ne paient pas, ou — en plaisantant sur lui-même — "foirer la décoration en tant que mec."
Sa réponse à toutes ces craintes a été la même : bien s'entourer, déléguer ce qu'il ne maîtrise pas, tout en restant suffisamment présent pour garder le contrôle final sur les décisions importantes.
Le conseil de Franck à quelqu'un qui hésite encore
Je lui ai posé la question classique : qu'est-ce qu'il dirait au Franck d'il y a un an et demi, qui hésitait encore à se lancer ?
"Il faut bien se former. Les personnes qui ne sont pas formées font des erreurs beaucoup trop évidentes. Plus tu as de connaissances en immobilier, moins ça coûte d'argent."
Et sur ce qui l'a le plus aidé concrètement : avoir un vrai filet de sécurité via l'accompagnement — pouvoir obtenir la validation de personnes qui ont déjà de l'expérience sur le terrain, avant de prendre une décision importante.
"C'est ce qui fait la différence entre une grosse erreur dans l'immobilier et le fait de rester sur les rails."
Et toi, tu attends quoi ?
Franck a transformé un ancien salaire en un seul projet immobilier — 11,5% de rentabilité brute, et jusqu'à 1500€ de cashflow net mensuel, tout en gardant suffisamment de recul pour se lancer dans l'entrepreneuriat en parallèle.
👉 Si toi aussi tu veux structurer un projet de ce niveau, retrouve tout mon contenu sur arnorimmobilier.com et sur ma chaîne YouTube.
Une des plus belles colocations de la communauté. Et un salaire généré par un seul bien.
— Arnor
