Comment Nicolas, 25 ans, a construit une colocation ultra-rentable à Liège.
"274€ net par mois, sans avoir sorti 1€ de ma poche." Comment Nicolas, 25 ans, a construit une colocation ultra-rentable à Liège.
Il y a des projets qui donnent juste envie d'applaudir.
Celui de Nicolas en fait partie.
Il y a quelques mois, Nicolas n'avait jamais investi dans l'immobilier. Aujourd'hui, il encaisse plus de 270€ net chaque mois, sans avoir mis un seul euro de sa poche dans ce projet.
👉 Je suis allé le voir sur place, à Liège, pour visiter sa colocation de quatre chambres. Et honnêtement, sur toutes les colocations que j'ai pu voir ces derniers temps, celle-ci fait clairement partie des plus belles.
Dans cet article, je te partage comment il a trouvé cette pépite, comment il l'a financée sans apport, et surtout, les chiffres exacts de sa rentabilité.
Comment il a trouvé cette pépite
Nicolas a commencé ses recherches sur Immoweb, comme beaucoup d'entre nous. Sa première visite, à Mons, s'est avérée être un flop total : un bien "bien pourri", qu'il a fini par ne pas acheter malgré l'envie pressante de se lancer.
Puis il est tombé sur celle-ci, à Liège. Un peu excentrée, mais à 20-25 minutes du centre-ville et de la gare des Guillemins en transport en commun.
"J'ai un salon, il y a une cuisine, il y a de quoi faire deux douches et il y a quatre pièces en haut."
C'est exactement ce qui a fait la différence pour lui : la vision claire de ce qu'il voulait faire. Il savait qu'avec seulement trois chambres, la marge devient trop juste selon la localisation. Avec quatre chambres, et sans même devoir réorganiser les espaces pour en gagner une, le projet devenait immédiatement rentable.
👉 C'est une des choses qui bloque le plus de personnes dans leur passage à l'action : ne pas savoir précisément ce qu'elles veulent faire. Nicolas, lui, avait la réponse avant même de visiter.
Le financement : 0€ sortis de sa poche
Voici le point qui va sans doute t'intéresser le plus.
Prix d'achat : 115 000€
Enveloppe travaux : environ 95 000 à 100 000€ (avec un peu de sa poche en plus, pour un chantier qui a littéralement tout refait — châssis, toiture, techniques, il ne restait que les briques)
Projet global, frais compris : environ 230 000€
Nicolas a emprunté seul, à 125% du montant du bien, en mettant en garantie la maison familiale de ses parents. Résultat : 0€ à la signature, et même un petit remboursement lors du décompte final.
Son père, actif dans le bâtiment, l'a accompagné de A à Z sur le chantier. Résultat : des finitions au cordeau, notamment des joints de carrelage remarquablement bien faits — un détail qui, crois-moi, ne trompe pas sur la qualité globale d'un chantier.
La visite : une colocation pensée jusque dans les moindres détails
Ce qui frappe en premier en entrant, c'est l'espace commun. Salon cosy, cuisine ouverte lumineuse, joints impeccables : rien à redire.
Quelques choix malins qui font toute la différence :
Une buanderie avec atrium — un point de lumière intérieur qui illumine l'espace technique, en plus d'une nouvelle chaudière.
Un escalier repeint en noir avec de la moquette, pour un rendu chaleureux plutôt qu'un parquet froid.
Dans les chambres sous toiture, un rangement incrusté dans le mur, pour gagner de la place sans sacrifier un mètre carré habitable.
Deux salles de douche pour quatre chambres — largement suffisant selon l'expérience de Nicolas, qui n'a jamais eu de retour négatif à ce sujet.
Une isolation acoustique et thermique en laine glissée entre les poutres, entre chaque étage.
Petits choix stratégiques aussi côté gestion locative : pas de matelas fournis (pour éviter l'usure rapide et les taches), des tringles à rideaux installées mais sans rideaux imposés (les locataires précédents n'aimaient jamais ceux fournis), et un éclairage à minuterie dans les halls uniquement, pour limiter la conso sans gêner le confort dans les chambres et la cuisine.
Deux tailles de chambres, deux tranches de prix : les deux grandes (16m²) à 445€, les deux petites (12m²) à 425€.
Les chiffres qui prouvent que ça marche
Faisons le calcul ensemble, comme je l'ai fait avec lui sur place.
Loyers mensuels totaux : 1740€ (445 + 445 + 425 + 425)
Loyers annuels : 20 880€
Rentabilité brute : 20 880€ / 230 000€ = 9% — pile dans la fourchette qu'on vise en général (entre 8 et 12%)
Côté charges mensuelles à déduire du loyer :
Crédit : ~1 003€
Assurance bâtiment : ~65€
Précompte immobilier : ~80€
Assurance solde restant dû : ~11€
👉 Résultat : environ 274€ de cashflow net positif chaque mois — pour un projet sur lequel Nicolas n'a mis strictement rien de sa poche.
Un chantier d'un peu plus d'un an, mais un résultat qui n'a rien à envier au neuf
Petit détail qui a son importance : le chantier a duré un peu plus d'un an. L'entrepreneur a commencé directement par la toiture — à un moment donné, il n'y avait littéralement plus rien au-dessus de la maison. Nicolas a dû suivre le rythme des paiements en parallèle, ce qui a naturellement étalé les travaux dans le temps.
Résultat : une toiture entièrement neuve, avec de nouveaux Velux, une isolation refaite du sol au plafond, et une structure solide pensée pour durer une vingtaine, voire une vingtaine-cinq ans sans gros problème.
Et niveau mise en location, les premiers signaux sont déjà excellents. Nicolas avait déjà plusieurs visites programmées au moment de notre échange, avec un objectif de location complète pour septembre. Vu la qualité générale du bien — finitions soignées, espaces communs confortables, chambres meublées avec soin — il y a fort à parier que ça ne traînera pas.
Ce qui l'a vraiment aidé à se lancer
Nicolas a acheté ce bien à seulement 23 ans. Aucun frein familial, aucune résistance de son entourage — au contraire, toute sa famille s'est mobilisée autour du projet.
Ce qui a fait la différence selon lui, c'est d'avoir été entouré : accès à des coachs, à une communauté d'investisseurs, et à des contacts entrepreneurs de confiance.
"Ça enlève vraiment toutes les craintes que tu peux avoir."
Et le conseil qu'il donnerait à quelqu'un qui hésite encore ?
"Il faut le faire au moins le plus tôt possible. Et bien sûr, pas voir les choses en trop grand. Rien qu'un appartement en centre-ville, ça te sauve la vie plus tard."
Et toi, tu attends quoi ?
Nicolas n'avait jamais investi. Il avait 23 ans, pas d'expérience dans le bâtiment, et pourtant : un projet à 230 000€, financé à 100%, qui génère aujourd'hui un cashflow positif tous les mois.
👉 Si toi aussi tu veux structurer ton premier projet rentable, tu peux retrouver tout mon parcours et celui de nos membres sur arnorimmobilier.com, ou t'abonner à ma chaîne YouTube pour suivre d'autres témoignages comme celui de Nicolas.
Nicolas l'a fait à 23 ans. Pourquoi pas toi, maintenant ?
— Arnor
"274€ net par mois, sans avoir sorti 1€ de ma poche." Comment Nicolas, 25 ans, a construit une colocation ultra-rentable à Liège.
Il y a des projets qui donnent juste envie d'applaudir.
Celui de Nicolas en fait partie.
Il y a quelques mois, Nicolas n'avait jamais investi dans l'immobilier. Aujourd'hui, il encaisse plus de 270€ net chaque mois, sans avoir mis un seul euro de sa poche dans ce projet.
👉 Je suis allé le voir sur place, à Liège, pour visiter sa colocation de quatre chambres. Et honnêtement, sur toutes les colocations que j'ai pu voir ces derniers temps, celle-ci fait clairement partie des plus belles.
Dans cet article, je te partage comment il a trouvé cette pépite, comment il l'a financée sans apport, et surtout, les chiffres exacts de sa rentabilité.
Comment il a trouvé cette pépite
Nicolas a commencé ses recherches sur Immoweb, comme beaucoup d'entre nous. Sa première visite, à Mons, s'est avérée être un flop total : un bien "bien pourri", qu'il a fini par ne pas acheter malgré l'envie pressante de se lancer.
Puis il est tombé sur celle-ci, à Liège. Un peu excentrée, mais à 20-25 minutes du centre-ville et de la gare des Guillemins en transport en commun.
"J'ai un salon, il y a une cuisine, il y a de quoi faire deux douches et il y a quatre pièces en haut."
C'est exactement ce qui a fait la différence pour lui : la vision claire de ce qu'il voulait faire. Il savait qu'avec seulement trois chambres, la marge devient trop juste selon la localisation. Avec quatre chambres, et sans même devoir réorganiser les espaces pour en gagner une, le projet devenait immédiatement rentable.
👉 C'est une des choses qui bloque le plus de personnes dans leur passage à l'action : ne pas savoir précisément ce qu'elles veulent faire. Nicolas, lui, avait la réponse avant même de visiter.
Le financement : 0€ sortis de sa poche
Voici le point qui va sans doute t'intéresser le plus.
Prix d'achat : 115 000€
Enveloppe travaux : environ 95 000 à 100 000€ (avec un peu de sa poche en plus, pour un chantier qui a littéralement tout refait — châssis, toiture, techniques, il ne restait que les briques)
Projet global, frais compris : environ 230 000€
Nicolas a emprunté seul, à 125% du montant du bien, en mettant en garantie la maison familiale de ses parents. Résultat : 0€ à la signature, et même un petit remboursement lors du décompte final.
Son père, actif dans le bâtiment, l'a accompagné de A à Z sur le chantier. Résultat : des finitions au cordeau, notamment des joints de carrelage remarquablement bien faits — un détail qui, crois-moi, ne trompe pas sur la qualité globale d'un chantier.
La visite : une colocation pensée jusque dans les moindres détails
Ce qui frappe en premier en entrant, c'est l'espace commun. Salon cosy, cuisine ouverte lumineuse, joints impeccables : rien à redire.
Quelques choix malins qui font toute la différence :
Une buanderie avec atrium — un point de lumière intérieur qui illumine l'espace technique, en plus d'une nouvelle chaudière.
Un escalier repeint en noir avec de la moquette, pour un rendu chaleureux plutôt qu'un parquet froid.
Dans les chambres sous toiture, un rangement incrusté dans le mur, pour gagner de la place sans sacrifier un mètre carré habitable.
Deux salles de douche pour quatre chambres — largement suffisant selon l'expérience de Nicolas, qui n'a jamais eu de retour négatif à ce sujet.
Une isolation acoustique et thermique en laine glissée entre les poutres, entre chaque étage.
Petits choix stratégiques aussi côté gestion locative : pas de matelas fournis (pour éviter l'usure rapide et les taches), des tringles à rideaux installées mais sans rideaux imposés (les locataires précédents n'aimaient jamais ceux fournis), et un éclairage à minuterie dans les halls uniquement, pour limiter la conso sans gêner le confort dans les chambres et la cuisine.
Deux tailles de chambres, deux tranches de prix : les deux grandes (16m²) à 445€, les deux petites (12m²) à 425€.
Les chiffres qui prouvent que ça marche
Faisons le calcul ensemble, comme je l'ai fait avec lui sur place.
Loyers mensuels totaux : 1740€ (445 + 445 + 425 + 425)
Loyers annuels : 20 880€
Rentabilité brute : 20 880€ / 230 000€ = 9% — pile dans la fourchette qu'on vise en général (entre 8 et 12%)
Côté charges mensuelles à déduire du loyer :
Crédit : ~1 003€
Assurance bâtiment : ~65€
Précompte immobilier : ~80€
Assurance solde restant dû : ~11€
👉 Résultat : environ 274€ de cashflow net positif chaque mois — pour un projet sur lequel Nicolas n'a mis strictement rien de sa poche.
Un chantier d'un peu plus d'un an, mais un résultat qui n'a rien à envier au neuf
Petit détail qui a son importance : le chantier a duré un peu plus d'un an. L'entrepreneur a commencé directement par la toiture — à un moment donné, il n'y avait littéralement plus rien au-dessus de la maison. Nicolas a dû suivre le rythme des paiements en parallèle, ce qui a naturellement étalé les travaux dans le temps.
Résultat : une toiture entièrement neuve, avec de nouveaux Velux, une isolation refaite du sol au plafond, et une structure solide pensée pour durer une vingtaine, voire une vingtaine-cinq ans sans gros problème.
Et niveau mise en location, les premiers signaux sont déjà excellents. Nicolas avait déjà plusieurs visites programmées au moment de notre échange, avec un objectif de location complète pour septembre. Vu la qualité générale du bien — finitions soignées, espaces communs confortables, chambres meublées avec soin — il y a fort à parier que ça ne traînera pas.
Ce qui l'a vraiment aidé à se lancer
Nicolas a acheté ce bien à seulement 23 ans. Aucun frein familial, aucune résistance de son entourage — au contraire, toute sa famille s'est mobilisée autour du projet.
Ce qui a fait la différence selon lui, c'est d'avoir été entouré : accès à des coachs, à une communauté d'investisseurs, et à des contacts entrepreneurs de confiance.
"Ça enlève vraiment toutes les craintes que tu peux avoir."
Et le conseil qu'il donnerait à quelqu'un qui hésite encore ?
"Il faut le faire au moins le plus tôt possible. Et bien sûr, pas voir les choses en trop grand. Rien qu'un appartement en centre-ville, ça te sauve la vie plus tard."
Et toi, tu attends quoi ?
Nicolas n'avait jamais investi. Il avait 23 ans, pas d'expérience dans le bâtiment, et pourtant : un projet à 230 000€, financé à 100%, qui génère aujourd'hui un cashflow positif tous les mois.
👉 Si toi aussi tu veux structurer ton premier projet rentable, tu peux retrouver tout mon parcours et celui de nos membres sur arnorimmobilier.com, ou t'abonner à ma chaîne YouTube pour suivre d'autres témoignages comme celui de Nicolas.
Nicolas l'a fait à 23 ans. Pourquoi pas toi, maintenant ?
— Arnor
"274€ net par mois, sans avoir sorti 1€ de ma poche." Comment Nicolas, 25 ans, a construit une colocation ultra-rentable à Liège.
Il y a des projets qui donnent juste envie d'applaudir.
Celui de Nicolas en fait partie.
Il y a quelques mois, Nicolas n'avait jamais investi dans l'immobilier. Aujourd'hui, il encaisse plus de 270€ net chaque mois, sans avoir mis un seul euro de sa poche dans ce projet.
👉 Je suis allé le voir sur place, à Liège, pour visiter sa colocation de quatre chambres. Et honnêtement, sur toutes les colocations que j'ai pu voir ces derniers temps, celle-ci fait clairement partie des plus belles.
Dans cet article, je te partage comment il a trouvé cette pépite, comment il l'a financée sans apport, et surtout, les chiffres exacts de sa rentabilité.
Comment il a trouvé cette pépite
Nicolas a commencé ses recherches sur Immoweb, comme beaucoup d'entre nous. Sa première visite, à Mons, s'est avérée être un flop total : un bien "bien pourri", qu'il a fini par ne pas acheter malgré l'envie pressante de se lancer.
Puis il est tombé sur celle-ci, à Liège. Un peu excentrée, mais à 20-25 minutes du centre-ville et de la gare des Guillemins en transport en commun.
"J'ai un salon, il y a une cuisine, il y a de quoi faire deux douches et il y a quatre pièces en haut."
C'est exactement ce qui a fait la différence pour lui : la vision claire de ce qu'il voulait faire. Il savait qu'avec seulement trois chambres, la marge devient trop juste selon la localisation. Avec quatre chambres, et sans même devoir réorganiser les espaces pour en gagner une, le projet devenait immédiatement rentable.
👉 C'est une des choses qui bloque le plus de personnes dans leur passage à l'action : ne pas savoir précisément ce qu'elles veulent faire. Nicolas, lui, avait la réponse avant même de visiter.
Le financement : 0€ sortis de sa poche
Voici le point qui va sans doute t'intéresser le plus.
Prix d'achat : 115 000€
Enveloppe travaux : environ 95 000 à 100 000€ (avec un peu de sa poche en plus, pour un chantier qui a littéralement tout refait — châssis, toiture, techniques, il ne restait que les briques)
Projet global, frais compris : environ 230 000€
Nicolas a emprunté seul, à 125% du montant du bien, en mettant en garantie la maison familiale de ses parents. Résultat : 0€ à la signature, et même un petit remboursement lors du décompte final.
Son père, actif dans le bâtiment, l'a accompagné de A à Z sur le chantier. Résultat : des finitions au cordeau, notamment des joints de carrelage remarquablement bien faits — un détail qui, crois-moi, ne trompe pas sur la qualité globale d'un chantier.
La visite : une colocation pensée jusque dans les moindres détails
Ce qui frappe en premier en entrant, c'est l'espace commun. Salon cosy, cuisine ouverte lumineuse, joints impeccables : rien à redire.
Quelques choix malins qui font toute la différence :
Une buanderie avec atrium — un point de lumière intérieur qui illumine l'espace technique, en plus d'une nouvelle chaudière.
Un escalier repeint en noir avec de la moquette, pour un rendu chaleureux plutôt qu'un parquet froid.
Dans les chambres sous toiture, un rangement incrusté dans le mur, pour gagner de la place sans sacrifier un mètre carré habitable.
Deux salles de douche pour quatre chambres — largement suffisant selon l'expérience de Nicolas, qui n'a jamais eu de retour négatif à ce sujet.
Une isolation acoustique et thermique en laine glissée entre les poutres, entre chaque étage.
Petits choix stratégiques aussi côté gestion locative : pas de matelas fournis (pour éviter l'usure rapide et les taches), des tringles à rideaux installées mais sans rideaux imposés (les locataires précédents n'aimaient jamais ceux fournis), et un éclairage à minuterie dans les halls uniquement, pour limiter la conso sans gêner le confort dans les chambres et la cuisine.
Deux tailles de chambres, deux tranches de prix : les deux grandes (16m²) à 445€, les deux petites (12m²) à 425€.
Les chiffres qui prouvent que ça marche
Faisons le calcul ensemble, comme je l'ai fait avec lui sur place.
Loyers mensuels totaux : 1740€ (445 + 445 + 425 + 425)
Loyers annuels : 20 880€
Rentabilité brute : 20 880€ / 230 000€ = 9% — pile dans la fourchette qu'on vise en général (entre 8 et 12%)
Côté charges mensuelles à déduire du loyer :
Crédit : ~1 003€
Assurance bâtiment : ~65€
Précompte immobilier : ~80€
Assurance solde restant dû : ~11€
👉 Résultat : environ 274€ de cashflow net positif chaque mois — pour un projet sur lequel Nicolas n'a mis strictement rien de sa poche.
Un chantier d'un peu plus d'un an, mais un résultat qui n'a rien à envier au neuf
Petit détail qui a son importance : le chantier a duré un peu plus d'un an. L'entrepreneur a commencé directement par la toiture — à un moment donné, il n'y avait littéralement plus rien au-dessus de la maison. Nicolas a dû suivre le rythme des paiements en parallèle, ce qui a naturellement étalé les travaux dans le temps.
Résultat : une toiture entièrement neuve, avec de nouveaux Velux, une isolation refaite du sol au plafond, et une structure solide pensée pour durer une vingtaine, voire une vingtaine-cinq ans sans gros problème.
Et niveau mise en location, les premiers signaux sont déjà excellents. Nicolas avait déjà plusieurs visites programmées au moment de notre échange, avec un objectif de location complète pour septembre. Vu la qualité générale du bien — finitions soignées, espaces communs confortables, chambres meublées avec soin — il y a fort à parier que ça ne traînera pas.
Ce qui l'a vraiment aidé à se lancer
Nicolas a acheté ce bien à seulement 23 ans. Aucun frein familial, aucune résistance de son entourage — au contraire, toute sa famille s'est mobilisée autour du projet.
Ce qui a fait la différence selon lui, c'est d'avoir été entouré : accès à des coachs, à une communauté d'investisseurs, et à des contacts entrepreneurs de confiance.
"Ça enlève vraiment toutes les craintes que tu peux avoir."
Et le conseil qu'il donnerait à quelqu'un qui hésite encore ?
"Il faut le faire au moins le plus tôt possible. Et bien sûr, pas voir les choses en trop grand. Rien qu'un appartement en centre-ville, ça te sauve la vie plus tard."
Et toi, tu attends quoi ?
Nicolas n'avait jamais investi. Il avait 23 ans, pas d'expérience dans le bâtiment, et pourtant : un projet à 230 000€, financé à 100%, qui génère aujourd'hui un cashflow positif tous les mois.
👉 Si toi aussi tu veux structurer ton premier projet rentable, tu peux retrouver tout mon parcours et celui de nos membres sur arnorimmobilier.com, ou t'abonner à ma chaîne YouTube pour suivre d'autres témoignages comme celui de Nicolas.
Nicolas l'a fait à 23 ans. Pourquoi pas toi, maintenant ?
— Arnor
