Accroche-toi bien pour celle-ci : le bien que je m'apprête à te montrer n'a littéralement rien coûté à son propriétaire.

👉 Je suis allé visiter l'Airbnb de Jimmy, avec Miss Gaïa, à Berchem-Sainte-Agathe, en plein cœur de Bruxelles. Ce bien lui génère aujourd'hui entre 400 et 800€ de cashflow net chaque mois — et il n'a pas sorti un seul euro de sa poche pour l'acquérir.

Je t'explique comment, chiffres à l'appui.

Un bien financé à 125%, sans sortir 1€

Commençons directement par le montage financier, parce que c'est franchement le point le plus impressionnant de ce projet.

Jimmy a mis sa résidence principale en garantie, et a obtenu un financement à 125% chez Record. Résultat : prix d'achat, travaux, tout était couvert, sans devoir injecter le moindre centime.

"Le crédit, c'est fait très facilement. Ils ne nous ont pas vraiment cassé la tête, même pour les travaux — ils ne nous ont pas demandé de preuves pour libérer les tranches."

Les chiffres du projet :

• Prix d'achat : 175 000€

• Travaux : environ 30 000€

• Projet global : 205 000€

Loué en Airbnb et Booking en alternance, l'appartement génère entre 1004€ et 2000€ par mois selon la saison — on va dire une moyenne autour de 1600€/mois pour les calculs. Sur l'année, ça donne environ 19 200€ de revenus, à diviser par les 205 000€ du projet global : on arrive à une rentabilité brute de 9,3%. Un très beau projet.

La visite : un appartement optimisé jusqu'au dernier recoin

Une chambre créée de zéro, et un "chien assis" pour gagner une vraie terrasse

À la base, l'espace était complètement ouvert, tout en un. Jimmy et Mel ont cloisonné pour créer une vraie chambre indépendante, assez spacieuse pour accueillir un couple — voire des parents qui viennent en visite.

Mais la vraie prouesse se trouve côté espace de vie : ils ont littéralement agrandi la zone sous toiture pour créer un "chien assis" — ce type d'extension typique qui permet de gagner de la hauteur et de l'espace — et surtout, pour donner accès à une terrasse créée de toutes pièces.

👉 À Bruxelles, avoir une terrasse comme celle-ci, c'est extrêmement rare. Et la vue est à couper le souffle : la basilique de Koekelberg, et même, au loin, le Palais de Justice.

Ce genre de modification en façade demande évidemment des démarches administratives — mais comme elle se situe à l'arrière du bâtiment, les autorisations sont plus simples à obtenir que pour une façade avant.

Une cuisine minimaliste, pensée pour la réalité de la courte durée

Pas de grande cuisine ici, et c'est un choix totalement réfléchi.

"J'ai remarqué que la plupart du temps, les gens sont livrés. La cuisine est très peu utilisée — chaque fois qu'un voyageur part, elle est nickel."

Four, micro-ondes intégré, frigo, petit lave-vaisselle : tout ce qu'il faut, sans plus. Et la table pour manger ? Directement intégrée au plan de cuisine — pas besoin de racheter une table supplémentaire, un vrai gain d'espace et de budget.

Le canapé-lit qui change tout

Petit détail qui, à lui seul, change la rentabilité du bien : un canapé convertible en lit dans l'espace de vie.

"Ça nous est déjà arrivé plusieurs fois : un couple avec enfants. Les parents dorment dans la chambre, les enfants sur le clic-clac, et tout le monde est content."

Résultat : ça permet de cibler aussi les petites familles, pas seulement les couples — et donc d'augmenter le prix à la nuitée sur certaines périodes.

Côté sanitaires : une salle de douche avec du carrelage façon marbre qui fait immédiatement son effet, et un WC séparé. Compact, mais diablement bien pensé.

Déléguer la gestion Airbnb : la clé pour ne plus s'en soucier

Jimmy et Mel ont testé la gestion eux-mêmes au début. Verdict : impossible à tenir dans la durée, entre leurs emplois respectifs.

La solution : une connaissance qui possède sa propre société de conciergerie, qui gère absolument tout — ménage, vérification des dégâts ou vols, gestion complète du linge de lit entre chaque séjour, inventaire.

👉 Coût : entre 250 et 280€ par mois, en forfait fixe plutôt qu'en pourcentage sur les revenus — ce qui, selon le volume de location, peut représenter une vraie économie par rapport aux agences classiques qui prennent un pourcentage.

Le vrai blocage de Jimmy : pas l'argent, le mindset

Ce qui est intéressant dans ce témoignage, c'est que le principal frein de Jimmy n'était pas financier — c'était psychologique.

"J'ai été élevé dans un esprit très conservateur, où le risque était perçu comme dangereux. Mes parents me disaient : 'tu as ta résidence principale depuis 15 ans, pourquoi relancer un crédit, tu vas t'endetter.'"

Ce genre de discours l'a clairement freiné pendant des années. Le déclic est venu de sa partenaire, Mel, qui — bien qu'elle non plus ne connaisse pas spécialement l'immobilier — lui a simplement dit : "viens, on se lance, on fait ça à deux."

👉 Ensemble, ils ont décidé de se faire accompagner pour structurer et optimiser le projet correctement, plutôt que de foncer tête baissée ou de rester bloqués par la peur.

Ce qu'ils font de ce cashflow

Plutôt que de dépenser ce cashflow mensuel, Jimmy et Mel le mettent de côté, avec un objectif clair : réinvestir rapidement dans un nouveau projet, potentiellement en achat-revente.

"On est très raisonnables. On continue à bien profiter de la vie avec ce qu'on a, et le reste, c'est du bonus."

Le conseil de Jimmy à son petit frère

Jimmy a aujourd'hui 38 ans, et a acheté sa résidence principale il y a 13-14 ans. Son plus grand regret ? Ne pas avoir rebondi directement vers l'investissement locatif juste après.

"Le temps passe très vite. C'est dommage de rester bloqué sur ça. Je dirais aux plus jeunes : foncez."

Et sur ce qui les a le plus aidés dans leur accompagnement : le suivi constant des coachs pour analyser le projet, le réseau de contacts solides, et les modules de formation qui leur ont permis de vraiment comprendre les mécanismes de l'immobilier avant de se lancer.

"Sans programme et sans aide, on aurait difficilement pu arriver à un projet comme celui-ci."

Et toi, tu attends quoi ?

Jimmy et Mel ont transformé une peur de 15 ans en un bien qui ne leur a rien coûté, et qui génère aujourd'hui jusqu'à 800€ de cashflow net chaque mois.

👉 Si toi aussi tu veux structurer ce genre de projet en courte durée, retrouve tout mon contenu sur arnorimmobilier.com et sur ma chaîne YouTube.

0€ investis. Une terrasse rare à Bruxelles. Et jusqu'à 800€ net chaque mois.

— Arnor