Arnor, tout est blanc." Cette phrase de l'entrepreneur veut dire une seule chose : le chantier touche à sa fin.

Il y a des phrases qui, dans la bouche d'un entrepreneur, valent tous les rapports d'avancement du monde.

"Tout est blanc."

C'est ce que mon entrepreneur m'a dit avant ma dernière visite de chantier.

Et quand un entrepreneur te dit ça, tu sais immédiatement ce que ça veut dire : le plafonnage est fait, les finitions arrivent, et le projet est en train de sortir de terre.

👉 Alors je suis retourné à Schaerbeek, Bruxelles, pour le nouvel épisode de Road to Freedom, la série dans laquelle je documente de A à Z la rénovation d'un de mes immeubles de rapport. Si tu n'as pas suivi les épisodes précédents (avec ma visite en groupe avec 40 à 50 de nos membres sur le chantier), je te conseille d'aller les voir avant celui-ci pour bien mesurer le chemin parcouru.

Parce que la transformation, elle est juste dingue.

Rez-de-chaussée : un mur porteur en moins, un salon en plus

Première surprise en entrant : l'espace qui servait de zone commune avec les membres lors de ma dernière visite n'existe plus tel quel.

Il y avait un mur ici. Un mur porteur.

Résultat : j'ai dû faire appel à un bureau d'études en stabilisation pour calculer comment l'abattre proprement. Ça m'a coûté 1200€, rien que pour le calcul. Ajoute à ça la pose de deux poutrelles par mon entrepreneur (pas simple non plus, il me l'a confirmé) et j'obtiens un salon beaucoup plus grand et beaucoup plus agréable.

À côté, ma cuisine prend forme en I, à l'emplacement d'une ancienne annexe qui contenait avant... un WC et une douche séparés. Autant dire que ce n'était pas très sexy. Aujourd'hui : sorties eau, électricité, tout est en place, et un accès à un extérieur de 30 m² environ viendra compléter l'espace pour mes futurs colocataires.

Mon choix stratégique : le ciment plutôt que le plafonnage

Petit détail technique qui change tout : sur ce chantier, j'ai décidé de cimenter au lieu de plafonner.

Pourquoi ? Parce qu'on est en plein hiver, et que le plafonnage classique m'aurait demandé deux à trois couches, avec un temps de séchage pouvant aller jusqu'à trois semaines. Le ciment, lui, sèche beaucoup plus vite.

👉 Résultat : deux à trois semaines de gagnées sur mon planning.

Et dans l'investissement locatif, chaque semaine de chantier en plus, c'est une semaine de loyer en moins pour moi. Ce genre d'arbitrage technique, en apparence anodin, a un impact direct sur la rentabilité de mon projet.

Un souplexe que j'ai pensé jusque dans les détails

Ce rez-de-chaussée, c'est en réalité un souplexe, avec un escalier qui viendra relier le rez au sous-sol.

En descendant, je découvre :

• Une salle de douche à l'italienne, avec le Geberit déjà posé pour un WC suspendu caché derrière un faux mur.

• Une ancienne cour anglaise que je trouvais franchement dégueulasse, totalement métamorphosée grâce à un nouveau châssis, qui deviendra une petite chambre avec un semi-extérieur. Pas la plus belle terrasse du monde, mais un vrai plus pour la location.

• Un escalier que je vais condamner pour isoler un véritable espace cave, avec accès aux compteurs.

Deux chambres, un sanitaire complet et une cuisine fonctionnelle : voilà pour ce premier niveau, qui, je pense, va se louer très facilement.

Mon entresol transformé en buanderie

Petit rappel utile pour tous ceux qui se lancent dans la colocation : à Bruxelles, la réglementation m'impose un maximum de quatre chambres par colocation.

Du coup, quand un espace comme cet entresol n'est pas assez grand pour en faire une chambre supplémentaire, il faut être créatif. Ici, j'ai décidé de créer une buanderie : machine à laver, sèche-linge, chaudière. Un espace commun qui n'ajoute pas de chambre à mon compteur réglementaire, mais qui améliore concrètement le confort de mes colocataires.

Mon 1er étage : un appartement où je pourrais "complètement habiter"

Changement d'ambiance au premier étage : ici, pas de colocation mais un appartement complet d'une chambre, avec cuisine ouverte sur un salon aux hauteurs sous plafond impressionnantes.

Honnêtement, je l'ai dit devant la caméra : c'est un espace où je pourrais complètement habiter.

Un balcon, une belle vue sur une rue large, et une chambre que j'ai positionnée volontairement à l'arrière du bâtiment (côté jardin) pour éviter les nuisances sonores de la façade avant. Ce genre de détail, ça ne se voit pas sur un plan, mais ça se ressent une fois sur place.

👉 Fait intéressant : j'envisage sérieusement, avec ma femme, un départ possible en dehors de la Belgique. Résultat, cet appartement pourrait devenir un bien mixte pour moi : location moyenne durée ou courte durée type Airbnb quand je ne l'occupe pas moi-même. Rien n'est encore décidé, mais l'option est sur la table.

Mon dernier étage : quatre chambres, une terrasse, et une régularisation urbanistique bien pensée

La troisième et dernière unité de mon immeuble, c'est la colocation à quatre chambres, celle qui va générer l'essentiel de la rentabilité de mon projet.

Petit rappel que je tiens à faire à chaque fois : dans un modèle de colocation, ce n'est pas la cuisine ni les parties communes qui paient mon crédit. Ce sont les chambres.

Et sur ce point, le résultat est là :

• Une chambre avec terrasse privative, qui nécessitera des balustrades de 1,10 m minimum pour être aux normes (et une régularisation urbanistique en parallèle). Une chambre de 15 à 16 m² avec une terrasse, en plein centre de Bruxelles : je suis catégorique, ça va se louer très facilement.

• Une salle de douche du sous-sol que j'ai agrandie grâce à une régularisation urbanistique qui augmente les mètres carrés disponibles — et donc, mécaniquement, la valeur de mon bien.

• Des machines à déshumidifier que j'ai installées dans les chambres fraîchement plafonnées, pour accélérer le séchage et éviter que mon planning ne dérape.

• Une dernière chambre où j'ai carrément remonté un mur (grâce à des poutrelles vertes) pour garder une hauteur sous plafond intéressante, et agrandi le châssis pour maximiser la luminosité.

Le chiffre qui résume tout : +200 000€ de plus-value

C'est la phrase la plus forte que je peux te dire sur ce projet :

👉 Ce produit d'investissement, quand il va sortir, je vais prendre non seulement 200 000 € de plus-value rien que quand il sera sur le marché, et en plus de ça, il va se louer en un clin d'œil.

Un mur abattu, un mur remonté, du ciment plutôt que du plafonnage, une régularisation urbanistique bien menée : chaque décision technique de ce chantier, je l'ai prise avec un objectif business clair. Sortir un produit qui se loue vite, et qui prend de la valeur avant même d'être terminé.

Ce qui arrive dans mes prochains épisodes

Je te l'annonce clairement : ma série Road to Freedom n'est pas terminée. J'ai trois rendez-vous encore à venir pour toi :

1. Un épisode sur la rénovation terminée.

2. Un épisode dédié à l'ameublement de mes différents espaces.

3. Un dernier épisode, celui que j'attends aussi avec impatience : tous mes locataires installés, et tous les chiffres du projet dévoilés.

👉 Si tu veux suivre l'intégralité de ma transformation, du désengagement des anciens locataires jusqu'au budget détaillé de chaque poste, va voir mes épisodes précédents sur ma chaîne YouTube.

Et si toi aussi tu veux comprendre comment je structure ce genre de projet — du calcul de rentabilité jusqu'à la gestion de chantier — tu peux retrouver tout mon parcours sur arnorimmobilier.com.

Un mur en moins, une plus-value en plus. On se retrouve dans le prochain épisode pour la suite de mon chantier.

— Arnor